«اجاره‌نشینی یک معضل اجتماعی نیست اما مسئله‌ای است که در ایران وضعیت خاصی دارد.» این گفته فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن است. وی بر این باور است که اجاره‌نشینی باید یک انتخاب باشد و نه یک اجبار. ولی در کشور ما یک اجبار است نه یک انتخاب.
مسئله اجاره‌نشینی، بالاخص در این روزگار کرونایی مسئله‌ای اساسی در زندگی شهری و روستایی ما در ایران است. اجاره‌های سر به فلک کشیده که قصد پائین آمدن هم ندارد و بالاتر می‌رود. همین وضعیت ما را در ماهنامه خط صلح را بر آن داشت تا با فرهاد بیضایی، کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن و مدیر سابق گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در خصوص مسئله اجاره‌نشینی در ایران گفتگو کنیم. آقای بیضایی هم گام به گام در پاسخ به پرسش‌های خط صلح، مسائل مختلف این حوزه را در مجالی که در یک گفتگوی کوتاه امکانش بود پاسخ داد.
او ضمن طرح جبر خانواده‌ها برای اجاره‌نشینی در ایران، از مسئله احتکار مسکن گفت و آن را از عوامل رشد اجاره‌بها دانست. بیضایی همچنین با مسئول دانستن وزارت راه و شهرسازی در کنترل بازار مسکن، از لزوم به کارگیری ابزارهای غیرمستقیم در این حوزه سخن گفت.
این کارشناس مسکن همچنین با ذکر لزوم حذف قیمت زمین از قیمت مسکن گفت که «متاسفانه بعضی از کارشناسان اقتصادی‌ای که می‌دانند منافعشان درگیر این است که قیمت زمین افزایش پیدا بکند، به اشتباه می‌گویند که مگر می‌شود قیمت زمین را از قیمت مسکن حذف کرد؟» فرهاد بیضایی پاسخ داد که منظورش در مسکن‌های نوساز است.
مشروح گفتگوی خط صلح با فرهاد بیضایی، کارشناس و پژوهشگر مسکن و مدیر سابق گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت را در ذیل می‌خوانید:

آیا اجاره‌نشینی به خودیِ خود در یک جامعه‌ی شهرنشین یک معضل اجتماعی محسوب می‌شود؟ یا تحت شرایط خاصی درجامعه، این شکل از برگزیدن مسکن، به معضل بدل می‌شود؟

اجاره‌نشینی یک معضل اجتماعی نیست. اما در کشور ما این مسئله وضعیت خاصی دارد. شرایط باید در بازار مسکن به گونه‌ای باشد که اجاره‌نشینی یک انتخاب باشد و نه یک اجبار. ولی متاسفانه به دلیل شرایطی که وجود دارد، مسئله اجاره‌نشینی در کشور ما یک اجبار است تا یک انتخاب. شرایط برای ورود مالکیت در بحث مسکن مهیا نیست و چشم‌اندازی برای این که افراد بتوانند مالک واحد مسکونی خودشان باشند وجود ندارد. به دلیل مسائلی چون قیمت‌ها، بحث شاخص دسترسی، تفاوت سطح درآمد و هزینه مسکن، خانواده ها ناگزیر از این هستند که به اجاره‌نشینی روی بیاورند. مسیرهای دسترسی و تملک واحد مسکونی در کشور ما بسیار محدود است و شرایط، شرایط مناسبی برای مالکیت واحد مسکونی نیست. عرضه‌ی زمین محدود است. سطح تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن بسیار بالاست. همه اینها باعث شده که قیمت مسکن از دسترس خانوار خارج بشود. در چنین شرایطی به خاطر این که مسکن یک کالا و یک نیاز اساسی برای خانوار است و نیازی است غیرقابل جایگزین، خانوارها مجبورند که رو به سمت اجاره‌نشینی بیاورند. همین باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره می‌شود. بازاری که تقاضا در آن افزایش پیدا می کند و عرضه مناسب هم اتفاق نمی‌افتد.

به مسئله اجاره اشاره کردید. به نظر شما چه عواملی در افزایش اجاره‌بها موثرند؟ دلیل سرعت گرفتن نرخ افزایش در سال‌های اخیر چه بوده است؟

ما الان تعداد خیلی زیادی خانه‌های خالی و خانه‌های دومِ بیشتر افراد داریم که احتکار مسکن است و دارد اتفاق می‌افتد. خود این عرضه‌ی واحد مسکونی را برای اجاره کم می‌کند. در کنار آن، تقاضای بازار اجاره خیلی زیاد است. تقریبا اکثر خانواده‌هایی که جدید تشکیل می‌شوند، سال به سال به بازار اجاره اضافه می‌شوند. آن طرف هم خانواده‌هایی که توانمندی این را کسب بکنند که واحد مسکونی‌شان را بخرند، سال به سال کمتر می‌شود. این فشار تقاضا را در بازار اجاره دوچندان می‌کند. در کنار آن، کاهش عرضه‌ای که در بازار وجود دارد، باعث برهم خوردن بحث عرضه و تقاضا بشود. خود این علاوه بر این که در بازار اجاره، گرانی را به وجود می‌آورد، اثرات اجتماعی چون کاهش نرخ ازدواج یا طولانی‌تر شدن دوران عقد در کشور، یا مسائلی از این دست را به خصوص برای خانواده‌هایی که تازه تشکیل شده‌اند به دنبال دارد.
علاوه بر این مسئله، خود قیمت و بازار اجاره هم تابعی از قیمت مسکن است. این عامل هم در افزایش قیمت اجاره اثرگذار است. یعنی هر وقت که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، علاوه بر آن بحث فشار عرضه و تقاضایی که وجود دارد، این هم می‌تواند بر روی قیمت بازار اجاره اثرگذار باشد. این عوامل باعث شده که به خصوص در چندسال اخیر، ما به صورت مداوم افزایش قیمت اجاره داشته‌ایم. همانطور که فشار تقاضا را داشتیم، کاهش عرضه را داشتیم، خود رشد قیمت مسکن هم از مهمترین عواملی بوده است که باعث نابسامانی در بازار اجاره شده است.

افزایش اجاره‌بها، آیا فاکتور موثری در گسترش حاشیه‌نشینی خصوصا در کلان‌شهرهای ایران بوده است؟

در این بحث، اگر که ما به صورت برنامه‌ریزی شده برای تقاضای مسکن پاسخ مناسب در نظر نگیریم، این تقاضا از کانال‌های برنامه‌ریزی نشده خودش را بروز می‌دهد و مردم از این کانال‌ها تقاضای مسکن‌شان را تامین می‌کنند. به هر حال مردم باید جایی زندگی بکنند. وقتی که ما پاسخ مناسب و برنامه‌ریزی شده‌ای ندهیم، مردم رو به سمت پاسخ‌های برنامه ریزی نشده و نامناسب می‌آورند که به بحث حاشیه‌نشینی تبدیل می‌شود. ریشه‌ی حاشیه‌نشینی، عقب ماندگی دولت‌ها در حوزه‌ی برنامه‌ریزی مسکن است. اگر که دولت‌ها بتوانند برنامه‌ریزی مناسبی داشته باشند و عرضه‌ی مسکن را متناسب با تقاضای موجود تنظیم کنند، حاشیه‌نشینی هم کنترل می‌شود. هیچ خانواری از حاشیه‌نشینی خوشش نمی‌آید. هیچ خانواری دوست ندارد در محله‌های نشان‌دار زندگی بکند. ولی وقتی که چاره‌ای ندارد و نمی‌تواند نیازهایش را به صورت برنامه‌ریزی شده تحویل بگیرد، مسلما به سمت مناطقی می‌رود که در آنجا نظارت حاکمیت، بخش دولتی و بخش عمومی کمتر است. جایی که امکان ساخت‌وسازهای غیرقانونی وجود دارد و حاشیه‌نشینی‌ها رشد پیدا می‌کنند. این به دلیل برنامه‌ریزی نامناسبی است که در حوزه‌ی مسکن داریم.

مدیریت و نظارت بر نرخ اجاره‌بها به عهده‌ی چه نهادهایی‌ست؟ و آیا اصولا چنین نظارتی باید باشد یا باید نرخ اجاره و قیمت مسکن را مانند دیگر کالاها به بازار سپرد؟

مسئولیت اصلی کنترل بازار مسکن چه در حوزه‌ی مسکن ملکی و چه مسکن استیجاری، بر عهده‌ی وزارت راه و شهرسازی است. تنظیم کننده بازار باید این وزارت باشد. بعضا گمان می‌کنند که حتما این کنترل باید با استفاده از ابزارهای مستقیم مثل نرخ گذاری یا دخالت دولتی انجام بشود. کما این که در کشورهایی که به اندازه کافی شفافیت وجود دارد، ابزارهایی وجود دارد که بشود به صورت دستوری هم قیمت بازار اجاره را کنترل کرد. ولی در نهایت ابزارهای غیرمستقیم هستند که کارآمدی‌های بیشتری دارند. مثل ابزارهای مالیاتی که باعث می‌شود خانه‌هایی که راکد ماندند و احتکار شدند وارد حوزه‌ی بازار اجاره بشوند و باعث بشوند که عرضه مسکن استیجاری افزایش پیدا بکند. یا سامانه املاک که باید اتفاق بیافتد. یا اپراتورهای اجاره داری ایجاد بشوند که می‌توانند دست دولت را برای قاعده‌گذاری یا فعالیت رگولاتوری در بازار اجاره باز بگذارد. متاسفانه در کشور ما چنین نهادهایی وجود ندارند و باید ایجاد بشوند. اینها عواملی هستند که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم می‌توانند در کنترل بازار اجاره مفید باشند.
ولی نکته‌ای که وجود دارد این است که دولت برنامه‌ای را برای ساماندهی بازار اجاره ندارد. همانطوری که برای بحث بازار ملکی ندارد. در نهایت فشار اصلی بر مستاجرین وارد می‌شود. ما بیشتر از این که نیازمند ابزارهای مالی باشیم، نیازمند استفاده از اختیارات دولتی در این حوزه هستیم. مثل عرضه‌ی زمین یا استفاده از ابزارهای مالیاتی که بتواند بازار مسکن را کنترل بکند و فشار تقاضا را در بازار اجاره کم کند. در برهه‌هایی از زمان، با طرح‌هایی که در گذشته در خصوص مسکن ملکی اتفاق افتاده، تا حدی فشار در مقاطعی از زمان کنترل شده. ولی خب با قطع شدن برنامه‌هایی که در حوزه‌ی تولید مسکن وجود دارد، فشار تقاضا افزایش پیدا می‌کند و مردم هم چاره‌ای ندارند و مجبورند که به سمت بازار اجاره بیایند.

برنامه‌ریزی مناسب برای ایجاد تعادل در وضعیت کنونی و برخورداری اکثریت متقاضیان مسکن استیجاری از خانه‌ی مناسب با توجه به درآمدها در چه چارچوبی باید باشد؟

دولت مسئله زمین را در کشور حل بکند و قیمت زمین را از قیمت تمام شده مسکن حذف بکند. این به معنای این نیست که در کل مسکن‌هایی که در کشور وجود دارد، این قیمت حذف بشود. متاسفانه بعضی از کارشناسان اقتصادی‌ای که می‌دانند منافع‌شان درگیر این است که قیمت زمین افزایش پیدا بکند، به اشتباه می‌گویند که مگر می‌شود قیمت زمین را از قیمت مسکن حذف کرد؟ درحالی که منظور در مسکن‌های نوسازی است که اتفاق می‌افتد. بله با ارائه‌ی زمین‌هایی که در اختیار هست یا با گسترش شهرهای کوچک و متوسط می‌توان زمین‌هایی را در آنجا در اختیار گذاشت. حتی در حوزه‌ی روستایی هم الان در بحث عرضه‌ی زمین مشکل هست. در حالی که نباید این مشکل وجود داشته باشد. مردم برای ساخت مسکن روستایی باید زمین به اندازه کافی داشته باشند. دولت می‌تواند زمین ارزان قیمت یا زمین با هزینه‌ی صفر برای ساخت مسکن در اختیار قرار بدهد. این به این معنی نیست که قیمت زمین مسکن‌هایی که قبلا در شهرها ساخته شده صفر بشود. آنها به هر حال قیمت داشتند و ممکن است به خاطر منطقه‌ی جغرافیایی‌شان دارای ارزشی باشند. ولی زمین‌هایی که به صورت دولتی به مردم واگذار می‌شود، این وظیفه دولت است که این کار را انجام بدهد و این حق مردم است که این زمین‌ها را در اختیار بگیرند. آنها اگر به صورت ارزان قیمت باشد یا بدون هزینه و رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد، بخش عمده‌ای از هزینه مسکن را می‌تواند جبران بکند. اگر این اتفاق بیافتد قیمت مسکن در دسترس درآمدی خانوار قرار می‌گیرد. می‌دانید که هفتاد درصد قیمت تمام شده‌ی مسکن به خصوص در کلان‌شهرها، مربوط به زمین است. اگر دولت بیاید و در زمین‌های جدیدی که عرضه می‌کند هزینه زمین را صفر بکند، با سی درصد قیمت فعلی واحد های مسکونی، افراد می‌توانند صاحب خانه شوند. کاری که در مسکن مهر انجام شد و در گذشته هم اتفاق افتاده است. در تعاونی‌ها ما این تجربیات را داشتیم. در دوره‌ای که زمین شهری واگذار شد، این تجربه را داشتیم که دسترسی مردم به مسکن را بهبود دادیم.

در پایان اگر نکته ای هست بفرمایید.

بعضا سیاست‌های اقتصادی که دولت‌ها پیشنهاد می‌دهند یا کارشناسان اقتصادی به دولت‌ها پیشنهاد می‌دهند، مبتنی بر افزایش درآمد است. عمدتا باید رشدهای اقتصادی خیلی بالایی اتفاق بیافتد که بتوانیم به سمت افزایش درآمد برویم. خب وقتی که شرایطش در حال حاضر برای کشور مهیا نیست، بهتر است ما به سمت راهکارهای جایگزین مثل کاهش هزینه‌ها برویم. بزرگترین هزینه‌ای که در سبد هزینه خانوار وجود دارد، هزینه مسکن است. با ابزار زمین و دارایی‌هایی که داریم که اصلا وابستگی به خارج از کشور ندارد و در اختیار برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری دولت است و راحت می‌تواند از آن استفاده بکند، به راحتی می‌توانیم مسکن را در دسترس مردم قرار بدهیم. آن موقع با همین درآمدهایی که در حال حاضر دارند، امکان این که بتوانند صاحب مسکن بشوند وجود خواهد داشت. این هم باعث رونق تولید می‌شود. هم رشد اقتصادی برای کشور به همراه دارد. برای خانوارها به واسطه‌ی اشتغالی که به وجود می‌آورد درآمدزایی دارد. یک عده‌ی کثیری از مردم را هم که صاحب خانه نیستند، صاحب خانه می‌کند. یکی از لوکوموتیوهای اقتصادی که در شرایط فعلی می‌تواند در آن سرمایه‌گذاری بشود و پول‌های سرگردان مردم را بتوانیم آنجا جذب بکنیم، می‌تواند برای تولید مسکن باشد.

با سپاس از وقتی که در اختیار خط صلح قرار دادید.